大象的游戏：地产央企并购暗涌

5月,央企中粮地产再度陷入被收购传闻,接盘侠据说是去年底刚刚完成内部整合上市的招商蛇口。尽管双方均出面否认,但在分析人士看来,两家地产央企的结合似乎颇具市场想象力:总部同在深圳,招商蛇口主打的产融结合与中粮优质的旧改土地储备及工业地产模式不谋而合。

5月18日,中粮地产的另一家“绯闻”对象保利地产在上海以54.5亿元总价从招商、华润、葛洲坝等一众央企手中抢得周浦镇地块,把上海外环外地价拱过了5万元/平方米。

半年来,保利地产已在上海耗资百亿拿地,而上海正是保利集团另一地产平台保利置业的总部所在地。保利地产副总经理余英放话:“大戏还在后头。”

央企地产“国家队”蠢蠢欲动

国企改革深化和行业整合急剧加速,今年以来,21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃,至少有10家已启动内外部重组和并购。而如中海地产般雷厉风行、招商蛇口般一路通关、保利内部整合屡屡碰壁、中粮几度传出剥离地产业务传闻——这些央企巨头间的整合并购呈现出不同的面向和结局。

除行政力量的干预之外,央企“体质”的差异成为我们重点考量的因素。

21家房地产央企中,中粮集团的角色特殊。2014年7月,国资委将中粮集团列入首批央企改革试点的六家企业之一,中粮集团在此轮央企改革中属于“改组国有资本投资公司试点企业”。

中粮集团一位内部人士称,实际上就是简政放权,国资委的权力下放至公司层面,相当于国资委转变为一个财务投资者的身份。目前,中粮集团持有50.65%的中粮地产股份,与华侨城集团混合所有制改革后大股东的持股比例相当。地产业务管理层只能在集团授权下施展空间,集团还需向国资委汇报。

在房地产央企中,保利、中海规模已达千亿级,招商、华润位居五六百亿的中等规模,而中粮、五矿、华侨城等只有百亿级规模。在住宅板块,尽管2015年中粮地产的营收和净利润都呈增长趋势,但销售额仅排名全国房企第47位,这与其央企身份并不相符。

但这并不是中粮地产屡屡被传收购的根本原因。3月22日,国资委官网披露中粮集团“十三五”发展规划具体内容:中粮集团要打造全产业链的国际化大粮商,是维护国家粮食安全的国有资本投资主体。也就是说,国资委未来将更加看重中粮的大粮商地位,后宁高宁时代,中粮要在粮食主业发力。因此,在一些市场人士看来,中粮剥离地产业务并非空穴来风。

“倘若中粮地产剥离地产业务与招商蛇口合作,那么很大程度上是受央企改革因素的影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。这或是中粮集团在本轮地产央企重组中的样本意义。

5月18日,中粮地产证券事务部相关负责人向记者表示:“中粮集团内部并未提及剥离地产业务,中粮地产和招商蛇口也已从公司层面做出回应。”该人士认为,“十三五”发展规划将中粮的整体业务共划分为粮油、食品、金融、地产4个版块,地产板块(中粮地产+大悦城地产)占集团资产比重的1/4,若剥离的话,对集团将会有很大影响,报表也不会好看。

央企的地产主业资质

在国企改革中,除了行政划拨手段和考虑市场资源配置等因素之外,企业“体质”的差异可能导致其地产业务最终不同的归宿。这个“体质”包括了主业优势、集团定位,也包含市场规模、战略布局、业务线等多方面的因素。而不愿在并购大潮中被打包收走的央企,则要借势扩张,吸纳更多的优势资源。

用万科高级副总裁谭华杰的话说,一场“大象间的游戏”已经开始。

结合采访分析,我们将房地产央企的“体质”归结为以下三类:第一类是整合的主导者,其特点为房地产是集团支柱产业,且内部整合基本完成,管理架构清晰;旗下业务分类和布局明确,方便挑选合适的资产对象。典型例子便是“并购王”中海。

今年3月,中海地产宣布收购中信集团旗下住宅业务,这场交易总资产超千亿的案例,率先实现了跨央企平台之间的地产业务整合。2010年至今,中海地产已进行了三次并购整合,交易对价接近700亿元,总资产价值超过2000亿元,通过三次并购直接获得超过3700万平方米的土地储备,为其规模持续增长和维持利润之王的地位打下了基础。

中海内部相关人士称,中海选择的并购对象是国企或央企,或上市公司旗下资产,这类交易虽然比较复杂,但透明、阳光。同时,中海在后两次对中建和中信的并购中,采取股权置换的模式,均未支付现金,而将大量现金用于后续开发及运营,展示了出众的“财技”。

克而瑞分析师朱一鸣认为,相似的整合主导者还有招商蛇口、华润置地等。其中,招商蛇口的内部整合已完成,产品线全面,布局全国化,重整招商这一“老牌”的意愿强烈;华润置地的地产板块架构清晰,2015年起拿地积极性明显提升,优势在于有能力接受商业地产;而金茂和华侨城,受限于自身开发模式对资产更为挑剔,但有助于接受商业和旅游地产等细分资产。

第二类是潜在的被收购标的,如中粮、中航。这类央企房地产板块较小,集团主业发展远强于房地产,同时周转速度缓慢,扩张动力不足,以集团自有土储开发为主。

如中航地产的航空军工主业占据绝对优势地位,集团旗下境内外上市平台多达28个,而房地产销售规模小,2015年销售规模仅在50亿元左右,在集团3800亿元的营收中显得微不足道。而中粮地产业务优质土储丰富,当前权益建面823万平方米,其中深圳项目更是各大整合主导者觊觎的“肥肉”。

第三类是市场竞跑者,如鲁能、电建、葛洲坝等央企,今年开始在南京、苏州、武汉等热门二线城市疯狂抢地,目前已耗资237亿元获取9幅地块。

朱一鸣分析,一方面,在提升央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下,职能相近的央企极有可能从集团层面合并,如中冶集团已被整体并入五矿集团,房地产业务自然是强者占主导;另一方面,良好的拿地和销售水平以及足够广泛的布局,也是在向上层展示自己有能力吸纳和消化更多优质资源。

大象间的游戏

万科、恒大等千亿民营房企已经在白银时代的房企转轨中拔得头筹,而央企“国家队”的重组又将催生一大批地产“巨无霸”;同时央企地产商背景特殊、结构人员冗杂,通过资产整合避免资源的闲置和重叠也势在必行。外在环境和内在动力共同作用之下,房地产行业格局面临着重新洗牌。

可以肯定的是,地产央企重组加速不仅仅是国资企业向多元化混合所有制企业转变,加剧行业的集中度,也为当前央企“退房产化”寻求了一种出路。如神华和中煤旗下土地储备均为矿区安置工程,新兴集团尽管为建筑企业,但几乎退出了传统住宅开发领域,主要从事工业等项目开发。

同策咨询总监张宏伟指出,未来一段时期内,一些实力较强的地产企业可能会利用地产重组加速开放的机会,接盘这些央企“退房”的资产。

除了上述三家央企之外,“港中旅和南光主要为旅游主业及酒店相关,如果有剥离文旅项目和酒店的计划,则华侨城和金茂均有可能接盘。”朱一鸣表示。