采取现售制度抬高了门槛

　　想拿地？得有成为“地王”的实力

　　的确，此次拍地引人瞩目的另外一点就是该地块属于深圳商品房现售试点项目，而且出让规则是密封招标。深圳市规土委强调，现房销售是为了解决销售中出现的“货不对板”、“项目烂尾”等问题。但目前深圳土地供应极其稀缺，采取现售制度抬高了门槛，或将资金实力不足的中小开发商挡在门外，对未来的房地产市场将可能带来一场新的变革。

　　其实，“3.25”新政落地令深圳楼市骤然降温。在深圳市场僵持数月之后，一块地就让市场迅速感受到热度。在深圳，福田-罗湖、前海是公认的“中心区”，但如今在这些中心区每平方米56781元的价格也能买到一些二手房，如果将来售价超过每平方米9万元，已经和现在南山的一些“豪宅”相当。另据深圳链家市场研究中心监测，目前龙华新区放盘套均总价468.9万元，其中红山-上塘放盘套均总价高达656.8万元，超过福田的梅林、皇岗、新洲、南山的南油、南山中心、南头等原关内众多片区。有投资者戏称，龙华的房价以后要超过每平方米9万甚至10万元实在难以想象，以前龙华的楼盘对外宣传时都叫“福田北”，龙华“地王”出现后福田中心区就要改名叫“龙华南”了。

　　对于这块龙华“新地王”以后的销售价格，第一太平戴维斯投资部董事吴睿表示，65亿～70亿元的总价才是比较正常的范围，而以成交价计以后要卖到每平方米8.5万至9万才能赚钱。更有市场人士预计，由于是现售，这个项目以后几乎要卖到每平方米10万元才有钱赚。

　　现售试点和密封招标，一个增加了地块的运营成本，一个则拒绝了拍卖价高者得的轮番竞价。游戏规则就是一次投标价高者得。在现场参与者看来，这些“招数”也许政府是想给地价降降温，但市场的热情已经无法阻挡。

不惧行情！跟着主力这样吃肉！

　　中原地产市场研究部5月发布的一份统计数据显示，截至5月23日，年内全国已拍出152宗“地王”，而同样的口径在2015年全年只有95宗。按总价计，最高的50宗“地王”里国企比例明显处于有史以来的高位。整体看，50宗地块合计成交总价为2013.29亿元，其中27宗被国企获得。据调查，此次获得龙华新区“新地王”的广州方荣房地产有限公司背后的股东是中国金茂控股集团有限公司。

　　规则改变不改热情 福田改叫“龙华南”

　　深圳链家市场研究中心总监肖小平表示，深圳开发商很容易受限于最近楼市的不景气，但外地开发商对此敏感度较低，反而能够跳出现在的格局，看到更长远的市场发展方向，此次拍地外地开发商就表现出对深圳未来市场趋势的“乐观”。家家顺营销副总裁张国库则认为，深圳经济转型领先，经济态势发展良好。目前，龙华这块地产品性质不定，建造至少需要3年以上，未来的房价有很多不定因素。老百姓（603883）买房要理性，还是要根据自己的需求有所选择。

　　记者调查发现，在龙华新区这块“新地王”附近的二手房如特发和平里、潜龙曼海宁小区的价格在每平方米5万至5.5万元左右，与此相比新拍地块又是“面粉贵过面包”。更有中介表示，“新地王”旁边的新楼盘项目早已虎视眈眈，单等地块成交价公布，随后会涨价销售。

　　“地王”频出自然会带来地价泡沫风险不断累积的担忧，土地市场的“疯狂”开始让市场预期相关调控政策会再次出台。此外，一些开发商也开始显得相对“理性”。在此次龙华地块出让中，市场公开资料显示招商地产对此地块的报价为70.5亿元，万科给出的价格为57.5亿元，已经连续在龙华拿下“地王”的龙光地产给出的报价为56.3亿元，价格相对处在市场预期范围之内。

　　除了深圳，信达地产（600657）近日勇夺上海土地拍卖最高溢价率和保本价“地王”的双桂冠。6月1日上午，上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05住宅+商场地块由信达地产以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中杀出重围拍得，，溢价率高达306.53%。如此之高的溢价率超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇地块，刷新今年上海土地市场溢价率的最高记录。有分析人士表示，从近期长三角和一二线城市拿地的一些情况来看，开发商不准备成为“地王”的资金根本拿不到地，可见当前土地市场处于非理性状态。

　　中国指数研究院提供的数据则显示，今年5月一线城市土地回温，二线城市热度持续，出让金总额同环比继续上涨。全国300个城市土地出让金总额为2251亿元，环比增加37%，同比增加127%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为1797亿元，环比增加33%，同比增加178%。

　　6月2日，深圳龙华新区出让今年第一块商住用地。据深圳土地交易中心的公告显示，编号为A816-0060的地块位于龙华新区民治办事处，土地用途为二类居住用地+商业用地，土地面积为35673.14平方米，建筑面积为146000平方米，土地使用年限70年。现场包括招商地产、万科、中海地产等十多家开发商参与投标，就连2014年在龙华新区拍下当时该区“地王”的龙光地产也再次出现在现场。最终，中国电建（601669）和广州方荣联合体以82.89亿元的价格夺标，楼面地价高达每平方米56781元。